En primer lugar, es necesario obtener la escritura pública de compraventa firmada ante Notario, realizando el previo pago de los gastos notariales correspondientes. El coste viene fijado por los aranceles notariales, por lo que aproximadamente puede oscilar entre los 700€ y 1.300€.

Con la escritura pública de compraventa podemos realizar los cambios de suministros o de cualquier servicio que tenga el inmueble, como es el caso de electricidad, agua, impuestos municipales, seguros de hogar, sistemas de seguridad, etc. Ya que, si se va a empezar a habitar dicho inmueble, es conveniente tener todos los recibos y facturas actualizadas.

Posteriormente, se debe proceder al pago de los impuestos que gravan la operación realizada, por lo que puede variar de la siguiente manera:

Inmueble de nueva construcción:

• Impuesto sobre el valor añadido (IVA): En este caso el comprador deberá pagar al vendedor el 10% sobre el precio de venta.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): Se deberá pagar entre un 1,2% y 2% del precio de venta, por ser primeras copias de escrituras notariales.

Inmueble de segunda transmisión o posteriores:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): El comprador deberá pagar entre un 8% y 13% sobre el precio de venta. En este caso dependerá del valor total del inmueble, ya que a medida que sea más elevado su valor, le corresponderá un mayor porcentaje. A modo de ejemplo, si no supera los 400.000€, le corresponderá pagar un 8%.

De igual manera, existen bonificaciones que, cumpliendo ciertos requisitos, pueden reducir el tipo aplicable llegando a un 2% o, en casos muy puntuales, a una bonificación del 100%.

Dichos impuestos se deben de pagar mediante los modelos correspondientes (Modelo 600) y luego es necesario presentarlo ante la Agencia Tributaria.

Una vez obtenido la recepción del pago y presentación del impuesto ante la Agencia Tributaria, podemos acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para proceder al registro de la escritura de compraventa y al cambio de titular registral.

Es muy importante explicar que el Registro de la Propiedad es una entidad dónde se inscribe la titularidad de los bienes inmuebles, brindando seguridad jurídica y publicidad ante terceros. Es decir, teniendo una propiedad registrada en el Registro de la Propiedad, nadie podrá alegar que no tenía conocimiento que uno era propietario de dicho inmueble.

Por lo que, a efectos de publicidad y seguridad jurídica para los propietarios, es muy recomendable registrar la compra de un inmueble ante el Registro de la Propiedad.

Para ello, es necesario presentar la siguiente documentación:

• Escritura pública de compraventa del inmueble firmada ante Notario (Original).
• Modelo tributario correspondiente (Modelo 600).
• Recepción del pago y presentación por parte de la Agencia Tributaria (Liquidación).
• Justificante del pago de Plusvalía Municipal (le corresponde al vendedor) o, en su caso, sólo la comunicación de la misma.

Una vez entregada toda la documentación al Registro de la Propiedad que corresponde según el municipio dónde se encuentre el inmueble, se procederá al registro del inmueble a nombre del comprador junto con la Escritura Pública de compraventa.

La factura del Registro de la Propiedad dependerá del valor del bien inmueble, el coste del mismo puede ser entre 700€ y 1.000€ aproximadamente.

Finalmente, teniendo registrado el inmueble a nombre del comprador ante el Registro de la Propiedad correspondiente, podemos dar por concluido el POST COMPLETION por parte del comprador.

Joaquín Peñarrieta.

JPerelló Abogados.

La entrada Costes asociados a una compraventa inmobiliaria y el desarrollo del post completion se publicó primero en Jaume Perelló Abogados-Lawyers.

Debido a que ambos contratos son similares, es muy interesante poder distinguir bien sus diferencias y así, saber en qué situaciones es más convenientes firmar un tipo de contrato y en otros casos otro.

DIFERENCIAS:

Contrato de arras:

El objeto de dicho contrato es entregar una suma de dinero con el fin de asegurar la compra del inmueble o, en su caso, otorgando la facultad para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada o pagar una penalidad.

Existen tres tipos de contrato de arras:

1. Arras Confirmatorias:

Consiste en la entrega de una cantidad por una parte como señal de confirmación del contrato. Su función principal es la de servir de prueba de la celebración del contrato, y suponen la ejecución del mismo. De igual manera, se prevé que dicha cantidad entregada en concepto de arras se reputa a cuenta del precio, como un pago a cuenta.

En este caso, es obligatorio el cumplimiento del contrato de arras por ambas partes, no pudiendo ser rescindido unilateralmente. Por lo tanto, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá pedir la resolución del contrato o reclamar su ejecución específica, en ambos casos con derecho a indemnización (Art. 1124 CC.).

2. Arras penitenciales:

La existencia de dichas arras autoriza y faculta a desligarse lícitamente del cumplimiento de un contrato a cualquiera de las partes, sin embargo, si el desistimiento lo realiza la parte compradora, ésta perderá las arras entregadas al vendedor, por el contrario, si la parte vendedora es la que desiste, deberá devolver las arras por duplicado (Art. 1454 CC.)

3. Arras penales:

Consisten en una estricta garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregada en este concepto, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según quién haya incumplido la obligación, equivaliendo a una cláusula penal.

La diferencia con las arras penitenciales es que no facultan al desistimiento del contrato, sino se presentan como una pena aneja al incumplimiento, y como un medio de valoración del daño producido, equivaliendo, dependiendo del caso, a una futura indemnización de los daños.

Contrato con opción de compra:

Dicho contrato consiste en que el propietario le otorga a un tercer el derecho de comprar un inmueble, el cual se puede considerar en un precontrato, así lo expresa la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de abril de 2010:

“El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa”.

Por lo tanto, dicho derecho que se otorga al posible comprador es la característica más importante y que diferencia de las arras, tal derecho puede ser transmitido a terceros.

Otras de las características de dicho tipo de contrato, es que se establece un plazo para poder ejercer dicho derecho, transcurrido dicho plazo, pierde su derecho a compra. Por otro lado, el vendedor puede exigir una cantidad en concepto de “prima de opción”, la cual, si al final no se ejercita tal derecho en el plazo estipulado, perderá la prima satisfecha y se cancelará el contrato, por lo que el vendedor volverá a tener plena disponibilidad sobre el inmueble.

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