Mit der Veröffentlichung des Gesetzes 1/2000 vom 7. Januar über das Zivilverfahren, das im Januar 2001 in Kraft trat, war das Zahlungsanweisungsverfahren die wichtigste juristische Neuerung für den Kreditschutz in Spanien. Das Hauptziel bestand darin, den Inkassoprozess effizienter, schneller und kostengünstiger zu gestalten. Derzeit ist es ein Prozess, der sich auf die Forderung von monetären, liquiden, überfälligen, durchsetzbaren und entschlossenen Schulden hauptsächlich für kleine und mittlere Unternehmer konzentriert, obwohl es in der Praxis auch von großen Unternehmen verwendet wird.

Seit seinem Inkrafttreten und infolge seines Betriebs hat der Zahlungsauftrag mehrere Änderungen erfahren, aber danach hat der Prozess Jahr für Jahr seine Wirksamkeit verloren. In Anbetracht der Tatsache, dass es in unserem Rechtssystem andere Mittel gibt, um Geldschulden geltend zu machen, und dass das Monitory ein freiwilliger und heute am häufigsten genutzter Prozess ist, ist es tragfähig und effektiv? Ist es der Prozess, der heute sein sollte?

Die folgende Grafik, die auf den neuesten Daten basiert, die vom Generalrat der Justiz für 2016 gesammelt wurden, zeigt die verschiedenen Formen der Beendigung des Zahlungsauftragsprozesses. Viele kritisieren diesen Prozess, aber anhand objektiver Daten werden wir seine Machbarkeit analysieren:

Mit den vorgelegten Zahlen und hauptsächlich basierend auf den 44,6%, die mit der Zahlung oder Ausführung enden, schließe ich mich der Meinung von Autoren an, die der Ansicht sind, dass der Zahlungsauftragsprozess seine Funktion beim Inkasso von Schulden erfüllt. Ich denke, dass in kurzer Zeit etwa die Hälfte der ersten Anfragen entweder mit einer Zahlung oder einem Executive-Titel endet. Es ist wahr, dass die Zahl höher sein könnte und dass sie im Laufe der Jahre nur gesunken ist, aber dennoch weiterhin eingehalten wird.

Auf der anderen Seite landen 8,1% in der Opposition. Danach wird die entsprechende Klage für den entsprechenden Betrag eröffnet; das heißt, mündliche Beurteilung – Art. 250,2 LEC – wenn der Betrag weniger als 6.000 € beträgt und in der Regel – Art. 249.2 LEC- wenn dieser Grenzwert überschritten wird. Wir schätzen eine gewisse Leichtigkeit bei der Einreichung des Widerspruchs, eine gefährliche Waffe in den Händen der Schuldner, deren Ziel es ist, das Verfahren zu verzögern. In diesem Fall hat der Zahlungsauftrag nur dazu beigetragen, das Kreditrecht weiter zu verzögern.

Auffällig ist die hohe Zahl der mit 47,3% vertretenen Unzulässigkeiten; Das heißt, fast die Hälfte der ersten Überwachungsanträge endet mit der Unzulässigkeit des Gerichtsschreibers aufgrund von Zweifeln an den gesetzlichen Anforderungen, fehlenden Verfahrensanforderungen … (Berufungsbeschluss). Aufgrund dieser strengen Kontrolle müssen wir daher vorsichtig sein und die in der LEC festgelegten Anforderungen strikt einhalten, da wir sonst unsere Anfrage für unzulässig halten möchten. Es ist wichtig, dass der Wohnsitz des Schuldners genau festgelegt ist, da sonst das Verfahren ohne weitere Formalitäten eingereicht wird.

Weitere zu berücksichtigende Daten sind Dauer und Kosten. Was das erste betrifft, so hat es laut Statistiken des CGPJ trotz Nichteinhaltung des europäischen Mandats eine durchschnittliche Haltbarkeit von 5,9 Monaten, ist also immer noch lakonischer als die übrigen Strecken. In Bezug auf die zweite ist die Intervention eines Anwalts oder Anwalts für den ersten Antrag (unabhängig vom Betrag) nicht obligatorisch, sobald der Schwellenwert von 2.000 € überschritten wurde. Aufgrund der RD 1/2015 müssen Gerichtsgebühren gezahlt werden für juristische Personen. Beispielsweise müssen für eine Forderung von 2.500 € 112,5 € als Gerichtsgebühren gezahlt werden, ohne Berücksichtigung der Anwalts- und Anwaltsgebühren. Diese Sätze steigen schrittweise an, wenn sich die Höhe der zu beanspruchenden Schulden erhöht.

Zusammenfassend sieht der Gesetzgeber seinen Willen teilweise erfüllt, entweder aufgrund seiner Einrichtungen oder aufgrund seiner geringen Kosten; Es ist ein äußerst praktischer und bis zu einem gewissen Grad effizienter Prozess. Die Tatsache, dass dieser Prozess seinen Auftrag erfüllt, bedeutet nicht, dass er bestätigt, dass die Kreditrechte des Gläubigers in keiner Weise besser geschützt gesehen werden können. Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass dies schwer zu erreichen ist, ohne das Recht der „Schuldner“ zu beeinträchtigen und zu untergraben. Die Tatsache, dass das Wort Schuldner in Anführungszeichen steht, ist kein Zufall, da sie keine Schuldner sind, bis das Gegenteil bewiesen ist und die bloße Handlung, eine einfache Zahlungsaufforderung vorzulegen, die nicht innerhalb von 20 Tagen beantwortet wird, Sie bereits als solche betrachtet. Es ist ein nützliches und gleichzeitig strenges Instrument, wenn eine Person in einen Exekutivprozess eintauchen kann, weil ihre Opposition nicht rechtzeitig vorgetragen wurde.

Kurz gesagt, der Zahlungsauftrag wird je nach Fall mehr oder weniger empfohlen. In einigen Fällen kann der vom Gesetzgeber beabsichtigte Prozess schnell und effizient sein. und in anderen Fällen kann es sich lediglich um eine Verzögerung beim Einzug der Schulden handeln.

In den meisten Fällen bedeutet der Verkauf einer Immobilie die wichtigste Investition und die wichtigsten Kosten, die eine Familie während ihres gesamten Lebens tragen muss. Daher sollte der Kauf eines Eigenheims eine Entscheidung sein, die zuvor geprüft und sorgfältig geprüft wurde. und nicht nur aus wirtschaftlich-finanzieller, praktischer oder ästhetischer Sicht; es muss auch unter rechtlichen Gesichtspunkten beurteilt werden.

Als erfahrener Anwalt im Immobilienrecht habe ich beobachtet, wie ungewöhnlich es ist, die Dienste eines Anwalts für die Verwaltung eines Verkaufs in Anspruch zu nehmen. entweder als Käufer oder als Verkäufer. In vielen Fällen ist es notwendig, zum Arzt zu gehen, um Krankheiten vorzubeugen, sowie zum Anwalt, um mögliche Probleme oder Eventualitäten zu vermeiden. Besonders wenn es um eine der wichtigsten Entscheidungen unserer Existenz geht, die große Verantwortung trägt.

Aus diesem Grund werden wir uns mit dem Verkauf des Hauses aus immobilien-städtischer Sicht befassen; Analyse bestimmter notwendiger oder zumindest bewerteter Elemente vor der Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder nicht. Es geht darum, eine Annäherung oder einen Pinselstrich zu geben, unbeschadet der jeweils auftretenden Besonderheiten (rustikales oder städtisches Wohnen, Neubau, Gebrauchtwagen usw.).

Einfache Notiz

Es ist ein grundlegendes Dokument. In diesem Zusammenhang können wir für weniger als 5 Euro eine einfache Notiz des Grundbuchamtes erhalten, die uns darüber informiert, dass die Person, die behauptet, die Immobilie zu verkaufen, tatsächlich der Eigentümer ist, und beobachten, welche Art von Gebühren die Immobilie trägt (zum Beispiel eine Hypothek oder ein Nießbrauch). Wenn Sie Gebühren haben, ist es in vielen Fällen erforderlich, diese zu stornieren.

Habitability Certificate oder First Occupation License

Es ist ein Dokument, das bestätigt, dass ein Haus, ein Gebäude oder ein Wohngebäude die Mindestbedingungen für Messung, Hygiene und angemessene Einrichtungen für die Unterbringung von Personen erfüllt. Es ist ein obligatorisches Dokument, und die Dienstleistungen für Wasserversorgung, Strom, Gas oder andere Energie- oder Telekommunikationsprodukte können nicht endgültig abgeschlossen werden, wenn die Immobilie nicht über ein gültiges Bewohnbarkeitszertifikat oder ein gleichwertiges Dokument verfügt.

Zertifikat zum Ende der Arbeit

Wenn Sie über eine Nutzungsbescheinigung verfügen, verfügt die Unterkunft wahrscheinlich über eine Abschlussbescheinigung. Dieses Dokument bestätigt, dass das Grundstück gemäß den Plänen gebaut wurde, die in der vom Stadtrat genehmigten Baugenehmigung genehmigt wurden.

Dies bedeutet nicht, dass es später keinen illegalen Reformen unterzogen wurde. Diese Tatsache sollte gekauft werden. Es ist wichtig zu erwähnen, dass bei illegalen Werken die Werke legalisiert oder abgerissen werden sollten, falls es unmöglich ist, sie gemäß den geltenden Vorschriften zu legalisieren. Wenn es illegale Arbeiten gibt, ist es fast unmöglich, eine Baugenehmigung vom Stadtrat zu erhalten.

Bescheinigung über keine städtische Verletzung

Es ist ein Dokument, das bestätigt, dass ein Haus oder eine Immobilie keine Akte im Rathaus hat, um eine Art städtischen Verstoßes begangen zu haben. Grundlegend, da andernfalls der neue Eigentümer für diese Verstöße verantwortlich werden könnte und sogar Abbruchaufträge vorliegen könnten.

Schuldenfreies Zertifikat beim Finanzministerium, im Rathaus und in der Eigentümergemeinschaft

Der Verkäufer kann solche Zertifikate anfordern. Als neuer Eigentümer könnten Sie eine Tochtergesellschaft werden oder direkt haften, wenn Sie das Haus mit Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder dem Finanzministerium erwerben. Daher muss sichergestellt werden, dass die Immobilie keinerlei ausstehende Schulden aufweist.

Es ist ratsam, den Eingang der IBI-Zahlung für die letzten 4 Jahre zu beantragen (wenn ein IBI aussteht, haftet der neue Eigentümer).

Energieeffizienzzertifikat

Es enthält die Energieeffizienzklasse des Hauses, die seit 2013 obligatorisch ist. Es bringt keine Probleme mit sich, da vor dem Verkauf lediglich ein kompetenter Techniker für die Ausgabe eingestellt werden muss.

Statuten der Eigentümergemeinschaft

Besonders relevant für den Fall, dass eine andere Tätigkeit als die des gewöhnlichen Aufenthalts ausgeübt werden soll, da die Statuten der Nachbarschaftsgemeinschaft Ferienwohnungen oder andere Tätigkeiten verbieten könnten.

Schließlich wird empfohlen, die verschiedenen Dokumente und Garantien, die unsere Interessen und Erwartungen (wie diese) am besten verteidigen, zu unterzeichnen und in die verschiedenen Dokumente einzutragen, die während des Kauf- oder Verkaufsvorgangs (Kaufoptionsvertrag, öffentliche Kaufurkunde usw.) unterzeichnet wurden es wird schuldenfrei verkauft oder es liegt keine Rechtswidrigkeit vor).

Wie zu sehen ist, sind beim Kauf eines Eigenheims eine Reihe von Verfahren und Dokumenten erforderlich. Es ist ein anspruchsvoller Prozess, aus dem ernsthafte Verantwortlichkeiten entstehen können, der Zeit, Wissen und viel erfordert

In Anbetracht der Situation, in der wir uns befinden, lohnt es sich, sich an einige der rechtlichen Mechanismen zu erinnern, die die Befürchtungen der Eigentümer so sehr (und zu Recht) wie die Nichtzahlung mindern oder verringern können.

Obwohl auf dem Wohnungsmietmarkt eine große Nachfrage besteht, die in den letzten Monaten aufgrund der Covid-Krise getrieben wurde, müssen wir mehr denn je Vorsicht walten lassen, da viele dieser Mieter von anderen Immobilien „abprallen“ (und mir den Ausdruck erlauben) ;; In vielen Fällen konnten sie die Miete nicht weiter bezahlen, weil sie vertrieben wurden, oder sie haben keine Einigung über die Änderung der Vertragsbedingungen erzielt. Dies sind einige der vielen Gründe, warum der Mietverkehr in den letzten Monaten exponentiell gestiegen ist.

Daher ist es notwendig, die Personen, denen wir unser Eigentum anvertrauen, sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass die aus dem Mietvertrag resultierenden Verpflichtungen eingehalten werden, sofern dies in unseren Händen liegt. Im Folgenden fasse ich einige zusätzliche Rechtsberatung und -mechanismen (gemäß Artikel 36.5 des Urban Leases Law -LAU-) zu diesem Zweck zusammen:

Stellen Sie die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Mieters sicher
In diesem Zusammenhang ist es erforderlich, die jüngste Gehalts- oder Gewinn- und Verlustrechnung anzufordern, um zu überprüfen, ob es sich um eine Person mit ausreichendem periodischem Einkommen handelt, um die vereinbarte Miete und das vereinbarte Einkommen zu decken.

Auf der anderen Seite gibt es andere Mechanismen wie das Überprüfen der Daten des potenziellen Mandanten in den derzeit vorhandenen kriminellen Datensätzen, wie beispielsweise die idealista-Datenbank der kriminellen Mieter.

Darüber hinaus interessieren uns Mieter, die nicht bereit sind, bestimmte erforderliche Garantien zu erfüllen (z. B. eine Bestätigung oder einen gemeinsamen Bürgen), möglicherweise nicht, da sie bereits bei Vertragsunterzeichnung ihre schlechte Zahlungsfähigkeit oder mangelnde Sicherheit nachweisen.

Schließen Sie eine Versicherung für die Nichtzahlung der Miete ab
Wenn wir ruhig bleiben und die unbezahlte Miete, mögliche Schäden, die am Haus entstehen können, vergessen möchten … und es uns nichts ausmacht, eine monatliche Miete (ungefähr) zu verlieren, ist es zu 100% ratsam, einen Versicherungsvertrag für Nicht-Mieter zu unterzeichnen -Zahlung der Miete.

Leasingvertrag
Ein guter Mietvertrag ist unabdingbar. Es wird dringend empfohlen, strafrechtliche Bestimmungen für den Fall der Nichtzahlung der Miete (z. B. Zinsen für verspätete Zahlung oder Erhebung außergerichtlicher Kosten) sowie Fotos des Hauses beizufügen, um dies zu bestätigen Zustand, in dem zum Zeitpunkt des Mietverhältnisses ein Inventar der geleasten Möbel zusammen mit der Immobilie usw. gefunden wird.

Es ist auch notwendig, alle Vertragsparteien in den Vertrag einzubeziehen und ein gesamtschuldnerisches Haftungssystem festzulegen (wenn es sich beispielsweise um ein Ehepaar handelt, unterzeichnen beide den Vertrag, denn je mehr Personen den Vertrag unterzeichnen, desto mehr Personen werden verantwortlich dafür.). Zu diesem Zweck ist es ratsam, den Vertrag mit Vorsicht zu erstellen und sich an einen guten Fachmann zu wenden, um ihn zu entwerfen oder zu überprüfen, um sicherzustellen, dass er den Anforderungen des Einzelfalls entspricht.

Bankgarantie
Abgesehen von der obligatorischen Kaution wird dringend empfohlen, vom Vermieter eine Bankgarantie zu verlangen, wenn dies auf erste Anfrage und ohne Ausflug möglich ist.

Anzahlung
Im Gegensatz zur obligatorischen Anleihe handelt es sich bei dieser zusätzlichen Garantie nicht um eine monatliche Miete, sondern um einen zwischen den Parteien frei vereinbarten Betrag (ohne die monatliche Miete zu überschreiten). Diese Klausel muss im Vertrag mit dem genauen Betrag enthalten sein, der als Kaution zu liefern ist.

Ein weiterer Unterschied zur Anleihe besteht darin, dass die Kaution nicht an die zuständige Stelle in der Autonomen Gemeinschaft geliefert werden sollte, sondern vom Eigentümer aufbewahrt wird. Diese Kaution wird am Ende des Mieter-Eigentümer-Verhältnisses zurückerstattet, solange keine ausstehenden Schulden vorliegen, keine vertragliche Aufteilung vorliegt und keine Schäden an der Wohnung durch Missbrauch der Immobilie entstanden sind.

Solidaritätsgarantie
Dies ist eine dritte Person außerhalb des Mietvertrags, die im Falle eines Verstoßes gegen diesen Mietvertrag gesamtschuldnerisch haftet. Auf diese Weise erweitern wir unsere Inkassomöglichkeiten im Falle eines möglichen Verstoßes.

Natürlich ist es ratsam, sich an einen Experten zu wenden, um diese Verfahren durchzuführen. Wie immer ist es besser, zum Arzt zu gehen, um Krankheiten vorzubeugen, und nicht, wenn Sie bereits krank geworden sind.