La operación de compra de un inmueble se formaliza con la firma de la escritura pública ante Notario, sin embargo, existen unos pasos más para que finalmente dicho inmueble sea registrado a nombre del comprador, lo que comúnmente se llama POST COMPLETION.
En primer lugar, es necesario obtener la escritura pública de compraventa firmada ante Notario, realizando el previo pago de los gastos notariales correspondientes. El coste viene fijado por los aranceles notariales, por lo que aproximadamente puede oscilar entre los 700€ y 1.300€.
Con la escritura pública de compraventa podemos realizar los cambios de suministros o de cualquier servicio que tenga el inmueble, como es el caso de electricidad, agua, impuestos municipales, seguros de hogar, sistemas de seguridad, etc. Ya que, si se va a empezar a habitar dicho inmueble, es conveniente tener todos los recibos y facturas actualizadas.
Posteriormente, se debe proceder al pago de los impuestos que gravan la operación realizada, por lo que puede variar de la siguiente manera:
Inmueble de nueva construcción:
- Impuesto sobre el valor añadido (IVA): En este caso el comprador deberá pagar al vendedor el 10% sobre el precio de venta.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): Se deberá pagar entre un 1,2% y 2% del precio de venta, por ser primeras copias de escrituras notariales.
Inmueble de segunda transmisión o posteriores:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): El comprador deberá pagar entre un 8% y 13% sobre el precio de venta. En este caso dependerá del valor total del inmueble, ya que a medida que sea más elevado su valor, le corresponderá un mayor porcentaje. A modo de ejemplo, si no supera los 400.000€, le corresponderá pagar un 8%.
De igual manera, existen bonificaciones que, cumpliendo ciertos requisitos, pueden reducir el tipo aplicable llegando a un 2% o, en casos muy puntuales, a una bonificación del 100%.
Dichos impuestos se deben de pagar mediante los modelos correspondientes (Modelo 600) y luego es necesario presentarlo ante la Agencia Tributaria.
Una vez obtenido la recepción del pago y presentación del impuesto ante la Agencia Tributaria, podemos acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para proceder al registro de la escritura de compraventa y al cambio de titular registral.
Es muy importante explicar que el Registro de la Propiedad es una entidad dónde se inscribe la titularidad de los bienes inmuebles, brindando seguridad jurídica y publicidad ante terceros. Es decir, teniendo una propiedad registrada en el Registro de la Propiedad, nadie podrá alegar que no tenía conocimiento que uno era propietario de dicho inmueble.
Por lo que, a efectos de publicidad y seguridad jurídica para los propietarios, es muy recomendable registrar la compra de un inmueble ante el Registro de la Propiedad.
Para ello, es necesario presentar la siguiente documentación:
- Escritura pública de compraventa del inmueble firmada ante Notario (Original).
- Modelo tributario correspondiente (Modelo 600).
- Recepción del pago y presentación por parte de la Agencia Tributaria (Liquidación).
- Justificante del pago de Plusvalía Municipal (le corresponde al vendedor) o, en su caso, sólo la comunicación de la misma.
Una vez entregada toda la documentación al Registro de la Propiedad que corresponde según el municipio dónde se encuentre el inmueble, se procederá al registro del inmueble a nombre del comprador junto con la Escritura Pública de compraventa.
La factura del Registro de la Propiedad dependerá del valor del bien inmueble, el coste del mismo puede ser entre 700€ y 1.000€ aproximadamente.
Finalmente, teniendo registrado el inmueble a nombre del comprador ante el Registro de la Propiedad correspondiente, podemos dar por concluido el POST COMPLETION por parte del comprador.
Joaquín Peñarrieta.
