Al momento de realizar la operación de compra de un inmueble, por su misma naturaleza, es sumamente importante que exista una seguridad al momento de ejecutar cada trámite, es por ello que es habitual y recomendable la firma de un contrato de opción de compra o un contrato de arras, para así garantizar la reserva de dicho inmueble hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública y evitar cualquier improviso.
Debido a que ambos contratos son similares, es muy interesante poder distinguir bien sus diferencias y así, saber en qué situaciones es más convenientes firmar un tipo de contrato y en otros casos otro.
DIFERENCIAS:
Contrato de arras:
El objeto de dicho contrato es entregar una suma de dinero con el fin de asegurar la compra del inmueble o, en su caso, otorgando la facultad para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada o pagar una penalidad.
Existen tres tipos de contrato de arras:
- Arras Confirmatorias:
Consiste en la entrega de una cantidad por una parte como señal de confirmación del contrato. Su función principal es la de servir de prueba de la celebración del contrato, y suponen la ejecución del mismo. De igual manera, se prevé que dicha cantidad entregada en concepto de arras se reputa a cuenta del precio, como un pago a cuenta.
En este caso, es obligatorio el cumplimiento del contrato de arras por ambas partes, no pudiendo ser rescindido unilateralmente. Por lo tanto, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá pedir la resolución del contrato o reclamar su ejecución específica, en ambos casos con derecho a indemnización (Art. 1124 CC.).
- Arras penitenciales:
La existencia de dichas arras autoriza y faculta a desligarse lícitamente del cumplimiento de un contrato a cualquiera de las partes, sin embargo, si el desistimiento lo realiza la parte compradora, ésta perderá las arras entregadas al vendedor, por el contrario, si la parte vendedora es la que desiste, deberá devolver las arras por duplicado (Art. 1454 CC.)
- Arras penales:
Consisten en una estricta garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregada en este concepto, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según quién haya incumplido la obligación, equivaliendo a una cláusula penal.
La diferencia con las arras penitenciales es que no facultan al desistimiento del contrato, sino se presentan como una pena aneja al incumplimiento, y como un medio de valoración del daño producido, equivaliendo, dependiendo del caso, a una futura indemnización de los daños.
Contrato con opción de compra:
Dicho contrato consiste en que el propietario le otorga a un tercer el derecho de comprar un inmueble, el cual se puede considerar en un precontrato, así lo expresa la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de abril de 2010:
“El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa”.
Por lo tanto, dicho derecho que se otorga al posible comprador es la característica más importante y que diferencia de las arras, tal derecho puede ser transmitido a terceros.
Otras de las características de dicho tipo de contrato, es que se establece un plazo para poder ejercer dicho derecho, transcurrido dicho plazo, pierde su derecho a compra. Por otro lado, el vendedor puede exigir una cantidad en concepto de “prima de opción”, la cual, si al final no se ejercita tal derecho en el plazo estipulado, perderá la prima satisfecha y se cancelará el contrato, por lo que el vendedor volverá a tener plena disponibilidad sobre el inmueble.
